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四川怀石律师事务所袁小兵律师——谈《民法典》对物业管理服务的影响及法律建议

《民法典》是人民民事权利的宣言书和保障书。我国《民法典》首次对物业服务合同在基本法中予以“正名”,合同编单列一章节规定了物业服务合同。《民法典》中关于“物业服务”直接规定更是横跨了物权编、合同编、侵权责任编。《民法典》的颁布将对物业服务行业产生革命性、里程碑的影响,奠定了物业管理服务的民事法律基础地位、掀开物业管理服务法治建设新篇章。

袁小兵主任 四川怀石律师事务所创始合伙人

《民法典》对物业管理服务的影响

《民法典》中除了总则和各分编中的普遍性规定适用物业管理服务以外,物权编中对原《物权法》中“业主的建筑物区分所有权”一章新增1条规定,修订了11条其中4条为实质性修订;合同编中在原《合同法》基础上新增“物业服务合同”一章共计14条;侵权责任编中对原《侵权责任法》中“建筑物及物件损害责任”一章共7条规定中的6条进行了实质性的修订;当然,在人格权编中对掌握公民个人信息的物业服务人提出了更高的关于公民隐私和个人信息保护的要求。

第一、《民法典》更加体现了对人民群众的民生关怀。

《民法典》在立法过程中始终坚持了、贯彻了“以人为本、以人为中心”的立法精神

1、物权编、合同编进一步明确了业主诸项权利。明确了业主对共有部分的所有权、管理权、收益权;对车位车库优先使用权;对共有部分管理、物业服务合同履行情况具有知情权、监督权、询问权。2、增加了维修资金使用项目,有利于解决保修期满后对建筑物及附属设施的维护、更新、改造,让业主住得更加安心、舒心。3、增加了业主对物业服务合同的任意解除权,即只要按照法定程序共同决定、提前六十日书面通知即可行使任意解除,将大大有利于提高物业服务质量、服务效果。4、业主决策更加高效。原《物权法》规定“面积和人数双过半同意”即经专有部分面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,重大事项“双过2/3同意”,实践中有些业主不参与表决甚至无法联系,导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议;《民法典》规定了一般事项最低只需全体业主1/3同意即2/31/2,重大事项最低只需全体业主1/2同意即2/33/4,这将有利于提高业主共同决策效率,解决诸多历史遗留问题但又难以达到法律规定的决策标准的现实矛盾。

第二、极大地促进物业管理服务行业标准化、规范化。

《民法典》的颁布与施行让物业管理服务更加标准化、规范化。

1、合同编中首次定义什么是物业服务合同,给物业管理服务予以正名,也必将对物业管理服务提出更高标准。2、明确了物业服务合同的内容、形式,公开做出有利于业主的承诺为合同组成部分。3、禁止全部或肢 解转包,支持专项分包,有利于规范物业管理服务市场,形成良性发展。4、信息更加公开、服务更加透明。物业管理服务人需要定期把履约情况、维修资金使用、公共收益等向业主公开,向业主大会、业主委员会报告。5、禁止任何方式的蛮力或变相蛮力催收物业费。6、明确了物业服务合同终止后妥善交接义务。《民法典》施行必将对物业管理服务市场带来更大的机遇,同时也是挑战;服务更加规范化、标准化、透明化,必将提高物业管理服务质量、服务效果、服务水平,有利于提升业主的满意度、提高人民的幸福指数。

第三、加大了物业服务人的管理责任。

1、赋予了物业服务人“准公共管理”的职责和义务。在突发公共事件中,物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施,积极配合开展相关工作。2、明确了物业服务人应当对共有部分承担维修养护、环境卫生、秩序维护等责任;同时负有保护业主人身、财产安全的职责。3、物业服务人应当对于违反治安、环保、消防等法律法规行为及时制止,并向行政主管部门报告并协助处理。4、如果建筑物或附属设施倒塌、搁置物或悬挂物坠落、抛掷物品等行为发生侵权的,物业服务人不能证明自己没有过错,或未尽相应的安全保障义务的,将直接承担相应的法律责任。物业管理服务关系到人民政府“为人民服务”的“最后一米”,时刻处在解决好民生问题的“最后一米”,《民法典》对此予以高度重视,多处予以规范,这更是体现了物业管理服务的社会性,增强了物业服务人的社会责任的担当。

给物业服务人的法律建议

第一、管理区域重大事项公示公开,确保业主的知情权、监督权。物业服务人应当对共有部分经营管理、物业合同履约情况、公共收益及维修资金的使用定期进行公示,并对物业管理服务工作予以汇报,保障业主的知情权、监督权,增加业主认可度,促进物业服务人与业主之间的相互理解、相互支持,并对每一次公开公示应当由专人拍照或录像并存档。

第二、对于物业服务合同的内容高度重视,签订后严格履行。物业服务合同绝大多数为格式合同,可以根据自身情况、物业服务实践,做到尽可能完善、完备,比如约定业主装修、转租、转让、改变用途等及时告知义务和违约可能承担的法律责任,把对共有部分经营管理合理成本写进合同等。签订后,严格按照法律规定、合同约定履行职责。

第三、加强对业主的法律知识宣传,提高服务区域内业主的综合素质,使得物业服务人权利的实现更有保障。对于业主的法律义务、合同义务及时地宣传,加大对环卫、消防、相邻关系、侵权责任等相关法律宣传,有利于业主积极主动履行相关义务,减少物业服务人的成本、降低与业主可能发生矛盾冲突,同时也有利于减少业主邻里纠纷和业主相关损失。

第四、建立健全相关制度,加大对物业服务队伍的培训、学习,提高服务能力,努力做到不失位、不越位。1、规范化管理,建立、健全各种制度,制度上墙、可查,服务过程中对业主反馈事项的处理,专人处理、专人跟踪,落实责任制。2、加大对管理区域日常巡视力度。对于公共区域进行定期安全事项排查,降低安全事故发生的风险;建立定期和不定期相结合的对“建筑物及物件”的巡查、巡查制度,落实责任人,做到早发现、早预防。3、编制各类问题、各类响应级别的应急措施,及时向公安、环保、消防、住建、基层人民政府等书面反馈相关问题;物业服务人应当对区域内相关违法行为及时采取合理措施予以制止,成立应急小组,并指定专人向政府相关部门予以汇报。4、适当地购买商业保险,转移经营中不可控风险。建筑物及物件致人损害,物业管理人需要证明自己没有过错、已经采取了安全保障措施,举证责任非常大;按照民法典规定及司法实践,建筑物及物件致人损害且找不到侵权人时,或业主受到外来第三人对业主生命、健康、财产侵害的,物业服务人极有可能会成为被告。建议部分管理区域较大、难度较大的,且有能力的物业服务企业可以购买商业险予以转嫁风险,将对物业服务人的经济损失风险。

物业服务人始终站在解决好联系服务群众 “最后一米”的前沿。当前我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,干好物业服务事业,将有利于增强人民群众的舒适感、满足感、幸福感,有利于解决好我国当前主要社会矛盾。让我们在《民法典》的指引下,初心不忘,砥砺前行,开创物业服务人更加美好的明天,给人民群众带来更加美好的生活。

 

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