关于房价这个话题，是所有购房者最感兴趣、最关心的。但根据历史经验，预测房价涨跌就像算命，谁也说不准，因为影响房价变动的因素太多。

所以，最好的办法就是不写房价这个选题。

但实际上，虽然我们无法预测未来1年西安房价的涨跌，但我们可以根据影响西安房价变动的因素，来预知这座城市未来1年房价可能会出现的变动。

个人认为，2019年影响西安房价变动的因素主要包括：政策、城市信心、市场供应、市场需求、成本。

因此，此文试图从这五个方面来进行分析。

①.政策

目前，西安在执行的楼市调控政策包括限购、限贷、限价、限售，以及摇号买房等，这其中对房价影响最大的政策是限价，价格涨幅过高、价格明显超过区域同类产品价格的楼盘，物价、房管部门会不给发预售证，以此保证西安房价保持稳定，避免出现过快上涨。

2018年，从这个政策的执行效果来看，确实对此前西安房价过快上涨起到一定的遏制作用。如果没有限价政策，2018年西安房价会到什么程度，我们可以大胆想象。

2019年，限价政策是否会放松，直接影响到西安房价的走势。从目前来看，限价政策会依然持续，要想全面放开的可能性不大。唯一的可能性在于，市场上新开发的高端豪宅项目，价格备案会出现与产品相匹配的高价，“2万+”楼盘会越来越多。

②.城市信心

不管是对于自己住的购房者而言，还是对于投资性购房的客户而言，选择是否在一个城市购房，有一个非常重要的影响因素就是城市信心。

对一座城市未来发展的信心越强，选择在这座城市买房的人、投资的人会越来越多。反 之，而越来越少。

对于西安而言，这两年有太多的利好与这座城市相遇，包括关中平原城市群、国家中心 城市、一系列重大产业项目落户这座城市，从一些企业动辄千亿元级别的投资砸向这座城市，可以看出企业对这座城市的信心。

而从普通老百姓层面，则比较纠结。一方面是这座城市城市建设越来越好、就业机会越来越多，另一方面与之同时发生的是人越来越多所产生的教育、医疗、交通等资源不足。

但总体上而言，我对这座城市的未来充满信心，你呢？

③.市场供应

1年前的2018年春节后3、4月份，西安曾出现房荒，其中最直接的原因就是市场供应不足，到了2018年下半年这个现象得到缓解，市场开始稳定。

而影响未来1年市场供应最重要的因素就是过去1年的土地市场供应。

来自中世咨询的数据显示，2018年大西安范围内住宅用地成交面积11921亩，成交建面2052万平米，为2014年以来最高值。

从理论上讲，2019年的住宅市场供应会高于此前几年。

但是，需要注意的是，2018年成交建面2052万㎡中，有900万㎡位于西咸新区，这意味着西安成交建面只有1100万㎡左右，这个量远远低于2018年西安住宅成交面积1430万㎡。

未来，西安市场供需关系依然紧张。

④.市场需求

目前，西安市场需求的增量主要来源于不断增加的户籍人口、城改/棚改的推进。

2018年，西安新增落户人口在75万以上，这意味着有更多的人在西安有了购房资格，市场需求必然增加。

另外，2018年到2020年，西安三年棚改攻坚计划已经启动。按照计划，2020年以前西安绕城高速以内的城中村、棚户区将清零。很多人在质疑这个目标是否能实现，对此我们不做讨论，但可以肯定的是在2019年、2020年西安的棚改、城改力度一定会加大，这必然使得大量购房需求会释放。

所以，从市场需求端来说，2019年市场需求会持续增加，这是毫无疑问的。

⑤.成本

抛开大家经常提到的人工成本、建安成本、税费等不谈，我们只关注两个成本因素：土地成本、装修成本。

西安的地价在一路上涨这是有目共睹的，特别是在控制容积率的情况下，2018年西安住宅用地平均楼面价较2017年上涨18.47%，地价最终一定会反映到房价上的。

还有装修成本。按照规定，2019年1月1日起西安新出让的土地，将全部采用全装修成品交房，装修成本必然也会转嫁到房价上的。

虽然说2018年及以前出让的土地，没有强制要求必须采用精装交付，但事实上目前西安市场上大牌开发商的住宅基本都是采用精装交付，更多中小开发商也已经在试水精装房。

当然，以上纯属个人瞎扯，纯属交流，每个人对楼市有不同的看法，对于西安楼市也是如此。

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